주거비의 함정 — CPI는 1년 반 전을 비추는 백미러 [물가 4편]

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🔍 꼭 읽어야 할 글

• 물가를 보는 네 개의 렌즈 — 복잡한 물가 지표, 한 번에 정리하기 물가 시리즈의 출발점. 이 글에서 펼친 네 개의 렌즈 중 세 번째 렌즈(물가의 재료)를 깊게 파는 게 이번 글이다.

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• CPI vs PCE — 같은 물가인데 왜 연준은 더 낮은 지표를 볼까 CPI에서 주거비가 약 1/3로 가장 큰 비중이라는 이야기가 처음 나왔던 글.

무엇 때문에 오르는가

지금까지 물가를 두 개의 렌즈로 봤다. "지금 오르고 있는가"(2편), 그리고 "앞으로 오를 거라 믿는가"(3편).

이번엔 세 번째 렌즈다. "무엇 때문에 오르는가."

물가는 그냥 오르지 않는다. 물가를 밀어 올리는 재료들이 있다. 대표적으로 세 가지를 꼽는다.

• 유가: 빠르고, 변동성이 어마어마하다. 중동에서 무슨 일만 터지면 출렁인다. 헤드라인 물가를 들었다 놨다 하는 주범이다.
• 임금: 느리지만 끈적하다. 한번 오르면 좀처럼 안 내려간다. 사람 월급을 깎기는 어려우니까.
• 주거비: 가장 크고(CPI의 약 1/3), 가장 느리다. 그래서 가장 골치 아프다.

여기서 패턴이 하나 보인다. 빠른 재료(유가)는 헤드라인을 요란하게 흔들고, 느린 재료(임금·주거비)는 바닥에서 물가를 끈적하게 만든다. 뉴스에 나오는 시끄러운 물가와, 좀처럼 안 잡히는 끈적한 물가는 재료가 다른 것이다.

그리고 이 셋 중에서 오늘은 주거비를 깊이 들여다보려 한다. 가장 크면서 가장 느린, 바로 그 특성 때문에 주거비는 물가 지표에서 아주 고약한 함정을 만들어내기 때문이다.

주거비는 왜 느린가

주거비가 느린 데는 분명한 이유가 있다. 두 가지다.

첫째, 임대차 계약이 보통 1~2년 단위다. 지금 당장 시장 월세가 폭등해도, 이미 2년 계약을 한 세입자에겐 당장 반영되지 않는다. 계약을 갱신할 때가 와야 비로소 오른 월세가 적용된다. 그러니 시장의 변화가 통계에 스며드는 데 시간이 걸린다.

둘째, 통계를 만드는 방식 자체의 시차다. 미국 노동통계국(BLS)은 같은 가구의 주거비를 6개월에 한 번씩 조사한다. 이 조사 주기 때문에 또 한 겹의 시차가 더해진다.

이 두 가지가 겹치면, 주거비는 시장 현실보다 약 1년 반이나 늦게 움직이게 된다. 시장에서 벌어진 일이 CPI 주거비에 나타나기까지 1년 반이 걸린다는 뜻이다.

데이터로 확인하면

말로 설명하면 감이 잘 안 오니, 실제 데이터를 보자.

2021~2023년이 이 함정을 가장 극적으로 보여준 시기였다. 시장 주택가격(케이스-실러 지수)과 CPI 주거비를 나란히 놓고 보면 흐름이 선명하다.

시장 주택가격은 2022년 3월에 +20.7%로 정점을 찍었다. 그런데 CPI 주거비는? 정확히 12개월 뒤인 2023년 3월에야 +8.2%로 정점을 찍었다. 시장이 꼭지를 친 지 1년이 지나서야 통계가 따라온 것이다.

가장 충격적인 장면은 2023년 4월이다. 이때 시장 주택가격은 이미 마이너스로 돌아섰다. 집값이 내리기 시작한 것이다. 그런데 같은 시점, CPI 주거비는 +8.1%로 가장 뜨거웠다. 현실의 집값이 얼어붙는 바로 그 순간, 통계상 주거비는 최고조였던 것이다.

이 시차가 정확히 얼마나 되는지 통계적으로 측정할 수도 있다. 주택가격 그래프를 조금씩 뒤로 밀어가며 CPI 주거비와 가장 잘 겹치는 지점을 찾아보면.

정점은 18개월이었다(상관계수 0.78). 주택가격이 CPI 주거비를 약 1년 반 앞선다는 뜻이다. 게다가 16~20개월 구간이 모두 높게 나와서, "대략 1년 반쯤 뒤를 따라온다"는 게 우연이 아니라 구조적인 사실임을 보여준다.

그래서 무엇이 함정인가

이제 함정의 정체가 드러난다.

주거비는 CPI에서 **가장 큰 덩어리(약 1/3)**이면서 가장 느린 항목이다. 이 둘이 겹치면 무슨 일이 벌어질까? 시장이 이미 식어버린 뒤에도, 거대한 주거비가 전체 CPI를 한참 더 끌어올린다.

2022년 말부터 2023년이 정확히 그랬다. 현실의 임대료와 주택가격은 꺾였는데, CPI 주거비는 고공행진을 이어갔다. 그 결과 전체 CPI도 높게 유지됐고, "물가가 안 잡힌다"는 착시가 만들어졌다. 연준도 시장도 "이게 진짜 끈적한 인플레인가, 아니면 통계 착시인가" 헷갈려 했다.

바로 이때 슈퍼코어라는 개념이 주목받기 시작했다. 근원 물가에서 주거비마저 빼낸 서비스 물가를 따로 본 것이다. 주거비의 백미러 효과를 걷어내고 진짜 현재를 보려는 시도였다.

그래서 우리가 눈여겨볼 점

첫째, CPI 주거비가 높다고 "인플레가 안 잡혔다"고 단정하면 안 된다. 그 숫자는 1년 반 전의 시장을 비추는 백미러일 수 있다. 백미러에 보이는 풍경은 이미 지나온 길이다. 지금 내가 달리는 길이 아니다.

둘째, 앞 유리도 함께 보자. 백미러(CPI 주거비)만 보지 말고, 앞 유리(현재 시장 임대료, 주택가격)를 함께 봐야 진짜 방향이 보인다. 시장 임대료가 이미 꺾였다면, CPI 주거비가 아무리 높아도 곧 따라 내려올 가능성이 크다.

셋째, 하나의 큰 지표가 전체를 왜곡할 수 있다. 주거비처럼 비중이 크면서 느린 항목 하나가, 전체 물가의 그림을 1년 넘게 일그러뜨릴 수 있다. 그래서 단일 지표 하나만 보고 "물가가 어떻다"고 단정하는 건 위험하다.

결국 이번에도 같은 결론에 닿는다. 지표는 환경을 읽는 도구지, 그 자체로 진실은 아니다. 특히 주거비처럼 시차가 큰 지표는, 그게 무엇을 비추고 있는지 — 지금인지 1년 반 전인지 — 를 알고 봐야 한다. 백미러를 앞 유리로 착각하지 않는 것. 그게 이 지표를 제대로 쓰는 법이다.

— 레사남(레버리지ETF를 사랑하는 남자) 드림

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